Usucapión: cómo proteger tu patrimonio inmueble en México

Durante esta serie de artículos se han mencionado los posibles riesgos de las reformas al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en México a partir del año 2025. Y uno de los mecanismos legales muy poco comprendidos, pero potencialmente riesgosos para los propietarios de bienes inmuebles derivados de esta reforma, la cual contempla regularizar aquellas casas que hayan sido invadidas y que tengan un crédito de este Instituto, es la usucapión, también conocida como **prescripción positiva.

C**omo ya se explicó en el artículo de la semana pasada, esta figura jurídica permite que una persona adquiera legalmente la propiedad de un inmueble que no le pertenece, siempre que lo posea de manera pacífica, continua, pública y con la intención de actuar como propietario, durante un cierto periodo de tiempo (5, 10 o incluso 20 años, dependiendo del caso).

Aunque esta figura busca dar certeza jurídica a posesiones prolongadas y en desuso por parte de los propietarios originales, también puede representar una seria amenaza para quienes descuidan sus propiedades. El evitar perder un inmueble por medio de esta acción legal es completamente posible, pero requiere atención, vigilancia y acción legal oportuna.

A continuación, se presentan algunas acciones legales, así como cotidianas, con las cuales cualquier propietario responsable puede proteger su patrimonio ante este riesgo:

1. Mantener el uso y vigilancia constante del inmueble. La principal manera de evitar esta acción abusiva es demostrando uso, supervisión o intención activa de mantener el dominio sobre la propiedad, a pesar de que el propietario no viva en el inmueble. Es importante que esté ocupado por alguien con tu consentimiento (por ejemplo, en calidad de arrendatario o cuidador) y que existan pruebas de dicha relación. Las visitas periódicas, mantenimiento constante y pago puntual de servicios y predial son elementos que demuestran que el propietario sigue ejerciendo control sobre el bien.
2. Celebrar contratos formales. En caso de permitir que terceros ocupen el inmueble (ya sea por necesidad, ayuda familiar o arrendamiento), es indispensable formalizar la relación mediante contratos por escrito en su modalidad de comodato o arrendamiento, debidamente fechado y firmado. Esto desactiva la posibilidad de que la posesión se considere en concepto de dueño, lo cual es requisito para que opere esta figura legal. Por tanto, se debe considerar que sin estos documentos, incluso un familiar puede alegar años después que ocupó la propiedad de buena fe, sin oposición, y reclamarla legalmente.
3. Inscripción correcta en el Registro Público de la Propiedad. Esta acción que muestra la propiedad es fundamental, ya que este documento no sólo lo acredita como dueño legal, sino también dificulta que un tercero pueda iniciar un proceso de usucapión sin que seas notificado. Además, ante cualquier intento de juicio de por la propiedad del bien inmueble, un registro actualizado ayuda a contradecir la narrativa del abandono o posesión desconocida.
4. Pagar impuestos y servicios a tu nombre. El pago puntual del impuesto predial, agua, luz y otros servicios a nombre del propietario también es prueba sólida de que el bien no ha sido abandonado ni poseído en forma exclusiva por otra persona. Este elemento suele ser clave ante los jueces, ya que demuestra que quien aparece como dueño sigue cumpliendo con sus obligaciones fiscales.
5. Revisar periódicamente el estado legal del inmueble. Es recomendable acudir al Registro Público de la Propiedad para verificar que no haya trámites sospechosos, demandas o anotaciones preventivas sobre el inmueble, y con esta acción se permite detectar a tiempo si un tercero intenta iniciar un juicio de prescripción. En el mismo sentido, mantenerse atento a notificaciones judiciales y nombrar un apoderado en caso de residir en otro lugar puede hacer la diferencia entre ganar o perder una propiedad.

Reflexión final

La usucapión es una figura jurídica válida y útil cuando se trata de regularizar situaciones de hecho, pero también puede ser un arma de doble filo para los propietarios desprevenidos; por lo tanto, la mejor defensa es la prevención: vigilar, documentar y actuar con responsabilidad sobre nuestras propiedades. Hay que considerar que un bien inmueble no es solo un patrimonio económico, sino un legado que, con el debido cuidado, no debería perderse por omisión.

Indicadores Financieros el 10 de julio de 2025

• El peso mexicano operó de manera lateral a medida que las expectativas de los inversores siguen apuntando a que el Banco de México seguirá realizando recortes a las tasas de interés en sus próximas reuniones. De acuerdo con las cifras del Banxico, el tipo de cambio se colocó en los 18.6169 pesos por dólar, nivel bajo el cual se apreció marginalmente 0.06% o 1.15 centavos con respecto a su cierre anterior. En ventanillas bancarias, el dólar se vende en 19.09 unidades, mientras que el precio de compra es de 18.10 pesos por divisa norteamericana.
• La Mezcla Mexicana de Exportación revirtió la tendencia positiva que había mostrado durante la semana durante la sesión de hoy al presentar un retroceso de 1 dólar con 53 centavos, lo que equivale a un 2.36% menos con respecto al precio de cierre de la sesión anterior, al cotizarse en el mercado energético internacional en 63.30 dólares por barril de acuerdo con datos de Petróleos Mexicanos (Pemex). En lo que va del año el energético mexicano ha perdido el 5.17%; asimismo al comparar el 10 de julio de 2025 con la misma fecha del año anterior, la perdida es del 16.96%.
• Los mercados bursátiles mexicanos se recuperaron después de 3 sesiones consecutivas de perdidas. El S&P/BMV IPC de la Bolsa Mexicana de Valores consiguió poner fin a su racha de 3 sesiones consecutivas operando con números rojos, al avanzar 0.09%, en los 56 mil 739.90 enteros, contrario al FTSE-BIVA de la Bolsa Institucional de Valores que se mantuvo en terreno de pérdidas tras ceder 0.15%, con mil 143.07 puntos.
• Los principales índices bursátiles norteamericanos. A pesar de que la exposición al riesgo por parte de los inversionistas se mantuvo moderada durante este jueves 10 de julio, previo a que comience la temporada de reportes corporativos —que fungirá como un catalizador para los mercados de renta variable—, el índice tecnológico así como el S&P 500 consiguieron registrar nuevamente máximos históricos: las alzas fueron de 0.43% para el caso del Promedio Industrial Dow Jones, que se colocó en los 44,650.64 enteros, seguido por el S&P 500 que registró un aumento de 0.27%, en las 6,280.46 unidades, mientras que el Nasdaq obtuvo un avance de 0.09%, en los 20,630.66 puntos.

Indicadores Económicos del 4 al 10 de julio de 2025

SISTEMA DE INDICADORES CÍCLICOS (SIC)

Disminuyó 0.05 puntos el Indicador Coincidente, en abril de 2025, respecto a marzo pasado. El SIC da seguimiento oportuno al comportamiento de la economía mexicana y aporta información para el análisis de los ciclos económicos. Lo conforman dos indicadores compuestos: el Coincidente y el Adelantado. El primero refleja el estado general de la economía y sus puntos de giro (picos y valles). El segundo busca anticipar los puntos de giro del Indicador Coincidente.

El Indicador Coincidente se posicionó, en abril de 2025, por debajo de su tendencia de largo plazo y registró una disminución de 0.05 puntos, con respecto a marzo. En mayo de 2025, el Indicador Adelantado se situó por debajo de su tendencia de largo plazo y reportó una variación de 0.09 puntos, con relación a abril.

REGISTRO ADMINISTRATIVO DE LA INDUSTRIA AUTOMOTRIZ DE VEHÍCULOS LIGEROS (RAIAVL)

Se produjeron 361,047 vehículos ligeros en México y se exportaron 331,517, en junio de 2025. El RAIAVL brinda la información de la venta, producción y exportación de vehículos ligeros en nuestro país, y durante el periodo enero-junio 2025 se produjeron 2,006,720 unidades, lo que representó una variación de 0.5 % respecto al mismo lapso de 2024. En ese momento, los camiones ligeros representaron 76.8% del total producido, mientras que el resto correspondió a la fabricación de automóviles.

En el primer semestre de 2025, se exportaron 1,666,184 unidades, lo que significó una variación de -2.8% respecto al mismo lapso de 2024. Estados Unidos fue el principal destino de las exportaciones de vehículos ligeros, con 79.7%.

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS PRODUCTOR (INPP)

• Aumentó 4.89% el INPP total, en junio de 2025, a tasa anual. El INPP mide la evolución de los precios de una canasta fija de bienes y servicios representativa de la producción nacional para el consumo interno y para la exportación.
• En el mes pasado, el INPP total —incluido petróleo— disminuyó 0.07% a tasa mensual, y creció 4.89% a tasa anual. Un año atrás, el incremento fue de 1.35% a tasa mensual y 5.03% a tasa anual.
• El Índice de Mercancías y Servicios de Uso Intermedio —incluido petróleo— bajó 0.07% a tasa mensual y ascendió 5.10% a tasa anual. En el sexto mes de 2024, subió 1.47 y 5.15%, respectivamente.
• El Índice de Mercancías y Servicios Finales —incluido petróleo— descendió 0.07% a tasa mensual y aumentó 4.82% a tasa anual. En junio de 2024, tuvo un alza de 1.30% mensual y de 4.99% anual.
• En junio de 2025, los precios de las actividades primarias decrecieron 3.44% a tasa mensual. El producto genérico con la contribución más significativa en el índice total de dichas actividades fue aves, con una caída mensual de 12.52%.
• Los precios de las actividades secundarias —incluido petróleo— aumentaron 0.05% a tasa mensual. Lo anterior resultó de incrementos en los precios del sector Minería (4.72%) y generación, transmisión y distribución de energía eléctrica, suministro de agua y de gas por ductos al consumidor final (1.13%), y de disminuciones en industrias manufactureras (0.43%) y construcción (0.10%).
• Los subsectores de Industrias manufactureras con la mayor reducción mensual en sus precios fueron: fabricación de productos derivados del petróleo y del carbón, con 1.99%, y fabricación de maquinaria y equipo, con 1.53%.
• Durante junio de este año, los precios de las actividades terciarias ascendieron 0.38% a tasa mensual.
• El sector de transportes, correos y almacenamiento presentó el mayor crecimiento en sus precios, con 0.78%.

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC)

La inflación anual fue de 4.32%, en junio de 2025. El INPC es una medida de cambio promedio en los precios de los productos que forman una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares del país, a lo largo del tiempo.

• En junio de 2025, el INPC presentó un nivel de 140.405: aumentó 0.28% respecto al mes anterior. Con este resultado, la inflación general anual se ubicó en 4.32%. En el mismo mes de 2024, la inflación mensual fue de 0.38% y la anual, de 4.98%.
• El índice de precios subyacente, que excluye bienes y servicios con precios más volátiles, o que no responden a condiciones de mercado, incrementó 0.39% a tasa mensual. A su interior, los precios de las mercancías subieron 0.41% y los de servicios, 0.38%.
• A tasa mensual, el índice de precios no subyacente disminuyó 0.10%. Dentro de este, los precios de frutas y verduras cayeron 1.39% y los de energéticos, 0.30%.
• En la primera y segunda quincena de junio de 2025, el INPC registró niveles de 140.292 y 140.519, respectivamente. Esto implicó un aumento quincenal de 0.16%. En el sexto mes de 2025, la variación mensual de los índices subyacente y no subyacente fue de 0.39 y -0.10%, en ese orden. En el mismo mes de 2024, fue de 0.22 y 0.87%.
• A tasa anual, los índices subyacente y no subyacente registraron un incremento de 4.24 y de 4.33%, respectivamente. En junio del año anterior, la variación anual fue de 4.13 y de 7.67%, en ese orden.
• En junio de 2025, los productos genéricos cuyas variaciones de precios, al alza y a la baja, destacaron por su incidencia sobre la inflación general fueron los siguientes: vivienda propia; loncherías, fondas, torterías y taquerías; carne de res, así como transporte aéreo, con incrementos en sus precios. En contraste, la papaya, el chile serrano y la calabacita disminuyeron sus precios.

INDICADOR MENSUAL DE LA ACTIVIDAD INDUSTRIAL POR ENTIDAD FEDERATIVA

Creció la actividad industrial en Quintana Roo (17.2%), Hidalgo (9.8%) y Tamaulipas (4.6%), en marzo de 2025, a tasa mensual. El IMAIEF proporciona información estadística de corto plazo sobre el comportamiento de la actividad industrial en los estados.

En marzo de 2025 y con cifras desestacionalizadas, la actividad industrial registró los mayores incrementos en Quintana Roo, Hidalgo, Tamaulipas, Baja California Sur, San Luis Potosí y Colima, con respecto al mes previo, en términos reales. A tasa anual, en el tercer mes de este año, los estados donde la actividad industrial presentó mayor ascenso fueron los siguientes: Baja California Sur, Nayarit, San Luis Potosí, Oaxaca y Chiapas.

REGISTRO ADMINISTRATIVO DE LA INDUSTRIA AUTOMOTRIZ DE VEHÍCULOS PESADOS (RAIAVP)

Se vendieron en México 3,075 vehículos pesados al menudeo y 2,253 al mayoreo, en junio de 2025. El RAIAVP brinda información sobre la venta, producción y exportación de vehículos pesados en nuestro país.

• Durante junio de 2025, en el mercado nacional, las 13 empresas que conforman este registro reportaron una disminución de 1,502 unidades vendidas al menudeo, en comparación con el mismo mes del año anterior.
• En el mercado al mayoreo, la disminución fue de 4,535 unidades vendidas, en el mismo periodo de referencia.
• Durante el primer semestre de 2025, se produjeron 77,397 vehículos pesados, lo que representó una variación de -24.1%, respecto al mismo lapso de 2024.
• Para el periodo enero a junio de 2025, se exportaron 68,148 unidades, lo que representó una variación de -13.6% respecto al mismo lapso de 2024.
• Estados Unidos fue el principal destino de las exportaciones de vehículos pesados, con 94.9% del total.

REFERENCIAS

SISTEMA DE INDICADORES CÍCLICOS (SIC): https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/sic_cya/sic2025_07.pdf

REGISTRO ADMINISTRATIVO DE LA INDUSTRIA AUTOMOTRIZ DE VEHÍCULOS LIGEROS (RAIAVL): https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/rm_raiavl/rm_raiavl2025_07.pdf

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS PRODUCTOR (INPP): https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/inpp/inpp2025_07.pdf

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC): https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/inpc/inpc_2q2025_07.pdf

INDICADOR MENSUAL DE LA ACTIVIDAD INDUSTRIAL POR ENTIDAD FEDERATIVA: https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/aief/imaief2025_07.pdf

REGISTRO ADMINISTRATIVO DE LA INDUSTRIA AUTOMOTRIZ DE VEHÍCULOS PESADOS (RAIAVP): https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2025/rm_raiavp/rm_riavp2025_07.pdf